1 - Le classement en zone UB dans le PLU donne l’orientation générale du secteur
Dans le PLU approuvé en juin 2017, ce quartier est classé en zone UB. Située dans la continuité immédiate du centre-ancien et en surplomb de la zone d’équipements de sports et loisirs, il s’agit d’une zone de mixité des fonctions comprenant de l’habitat collectif, des équipements publics, la salle des Moulins et le moulin communal.
Le PLU est un document d’urbanisme qui règlemente les droits à bâtir. Afin de vérifier que les règles de construction sont cohérentes avec l’évolution du nombre d’habitants envisagée dans les prochaines années, des calculs sont effectués pour chiffrer le nombre maximum de logements possible avec ces règles. Il ne s’agit pas d’objectif à atteindre.
2 - Les SMS permettent de réserver le secteur pour l’aménagement d’un quartier cohérent
La zone UB comprend deux emplacements réservés pour mixité sociale (art. L151-41 4° du CU) communément appelés « SMS ». La mise en place de servitudes de mixité sociale (SMS) permet seulement à la Commune de réserver ces emplacements en les identifiant comme secteurs à fort enjeux de mixité sociale. Le projet n’est pas encore précisément défini dans les SMS.
La densité, la forme, le nombre exact de logements, la disposition des bâtiments, les cheminements piétons, les stationnements, etc. sont des éléments de programmation à définir dans une réflexion à l’échelle du quartier (et non d’une seule parcelle). Une fois définis, ils peuvent être intégrés dans le PLU au moyen d’une Orientation d’Aménagement et de Programmation (OAP).
3 - Le périmètre d’étude ouvre la réflexion, donnent des objectifs et permet de figer le secteur en attendant que le projet global soit précisé
En parallèle de l’élaboration du PLU, le 28 novembre 2016, le Conseil Municipal a instauré un périmètre d’étude au titre de l’article L.424-1 du code de l’urbanisme. Cette disposition permet à la Commune de surseoir à statuer (c’est-à-dire ne pas se prononcer) sur les demandes d’autorisation de travaux, de constructions ou d’installations qui pourraient porter préjudice à la mise en œuvre du projet d’aménagement en cours d’étude, il « fige » en quelques sortes le secteur dans l’attente d’approuver un projet global (pour une durée maximale de 5ans). La délibération n°2016-056 précise :
« Afin de garantir l’insertion paysagère et fonctionnelle de cette densification en créant un espace public de transition entre le centre-village et les équipements de sports et loisirs, dans une démarche de qualité environnementale et de sobriété énergétique, il est nécessaire d’assurer un aménagement d’ensemble à l’échelle du secteur. »
Accéder à la DCM n°2016-056
4 - L’étude d’aménagement menée sous forme d’ateliers participatifs avec le public permet de préciser l’aménagement souhaité
En partenariat avec l’Etablissement Public Foncier PACA, la Commune a missionné une équipe pluridisciplinaire (urbaniste, architecte, paysagiste, bureau d’études technique et environnemental) pour mener une étude préalable et opérationnelle pour l'aménagement du centre village contemporain. Le cabinet Pierre Moutin Consultant a été retenu pour cette étude, en groupement avec l'agence de Paysage Eric Giroud et le bureau d’études technique SP2i.
La commune doit définir des projets conformes aux lois et règles nationales et dans le même temps programmer des projets adaptés à son territoire, qui répondent aux besoins locaux. Ces deux obligations sont parfois contradictoires comme dans le cas de la loi SRU. C’est pourquoi, une étude commençant par un diagnostic précis des besoins en logement de la commune était indispensable.
Contenu de l’étude
Trois objectifs :
- Définir un projet architectural et paysager adapté au territoire communal
- Valider l’opportunité et la faisabilité globale de l’opération : est-ce réalisable économiquement, techniquement et juridiquement ?
- Proposer un phasage opérationnel : quelles étapes de construction à court, moyen et long terme ?
Trois lignes de force :
- Favoriser une offre en logements adaptée aux besoins locaux
- Garantir la qualité architecturale, fonctionnelle et environnementale du secteur, notamment par : une conception bioclimatique ; une intégration dans le tissu urbain existant ; un espace public de transition
- Porter un soin particulier au maintien des caractéristiques paysagères d’exception dans le projet
Trois phases :
- Phase 1 : Diagnostic, analyse environnementale et détermination des contraintes du site
- Phase 2 : Proposition de scénarios d’aménagement contrastés
- Phase 3 : Phase de formalisation du projet et élaboration d’un bilan prévisionnel détaillé
Une concertation élargie
Le comité de pilotage (COPIL) a été volontairement élargi afin de représenter la diversité des sensibilités et des professions (élus, agents communaux, habitants de Saint-Cézaire, riverains du quartier, partenaires publiques, équipe technique).
La concertation publique souhaitée par le maire a occupé une place importante avec la présence de trois habitants au sein du COPIL, l’organisation d’ateliers de concertation publique et d’une réunion publique qui ont abouti à l’élaboration d’un scénario citoyen. Une réunion publique de restitution a eu lieu le 12 mars 2018.
Accéder à la présentation projetée en réunion publique le 12 mars 2018
5 - La modification n°2 du PLU pour intégrer les résultats de l’étude sous forme d’une OAP dédiée
Une Orientation d'Aménagement et de Programmation vise à préciser et intégrer le projet d'aménagement envisagé par la municipalité dans le PLU. Elle comprend les dispositions portant sur l'aménagement, l'habitat, les transports ou encore les déplacements (art. L151-6 du Code de l'urbanisme).
Les objectifs de l'OAP Centre-village contemporain :
- Assurer un aménagement d'ensemble à l'échelle du secteur
- Garantir l'insertion paysagère et fonctionnelle de cette extension du village en créant un espace public de transition entre le centre-village et les équipements de sports et loisirs situés en contre-bas
- Inscrire cet aménagement dans une démarche de qualité environnementale
Les principes d'aménagement retenus:
Les invariants du futur projet
- Déplacements du skate-park dans la zone d'équipements sportifs en contrebas (Ns)
- Maintien d'une trame verte "jardins et potagers du village" aux abords du centre ancien
- Confortement du pôle d'équipement au Nord
- Créer un espace public ouvert de transition
- Circulations douces : constituer un maillage piéton entre le centre-village et les espaces de loisirs en contrebas
- Desserte générale : bouclage viaire principal par l'extérieur avec des voies en pénétrante dans chaque sous-secteur identifié.
Les objectifs en matière de forme urbaine et de qualité de vie
- Créer un pôle de vie connectant le centre ancien, le pôle d'équipements sportifs, le pôle d'équipements publics au nord, le secteur d'implantation de la future salle polyvalente au sud, et plus loin le secteur de projet Pré de Pèle
- Maintien des espaces végétalisés : le village ancien et son extension seront liés en grande partie par le végétal, les cheminements doux ;
- Optimiser les performances énergétiques des bâtiments notamment par une conception bioclimatique (orientation dans la pente, matériaux biosourcés, réseaux de chaleur ...);
- Prendre en compte la perméabilité des sols et le ruissellement des eaux pour en limiter les impacts (parking perméable par exemple).
Les objectifs en matière d'habitat
- Une programmation générale d'environ 100 logements ;
- 60% de logement social dont une part en accession maîtrisée ;
- une offre orientée en priorité vers des petits logements T2 - T3 ;
- une offre à compléter par des logements plus grands en T4 (notamment pour les maisons individuelles groupées).
Les objectifs en matière d'aménagement
Une organisation en 4 sous-secteurs (habitat / équipement) réliés par des cheminements piétons :
- 1 - pôle d'équipements publics et de stationnement : réhabilitation de la salle des Moulins, construction d'un nouveau moulin et création de stationnements publics extérieurs ;
- 2 -secteur dédié à de l'habitat individuel groupé et donc davantage de grands logements (T4) ;
- 3 - secteur dédié à de l'habitat collectif en partie, en greffe urbaine permettant de prolonger les maisons de village en bord de voie ;
- 4 - secteur dédié à de l'habitat intermédiaire dans le bas de la pente et à la préservation d'espaces végétalisés avec le prolongement des jardins et potagers du village.
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